“目前中国有15%的人在租房，未来预期有25-30%的人会租房。”

　　“产业园区与长租公寓结合，出租率会更加稳定，收益也可观。”

　　在"湾区产城，风云际'寓'"第一届园区经济与租赁住房融合创新峰会上，经过6年多的长租公寓摸索升级，窝趣公寓创始人兼CEO刘辉带来住房租赁行业助力产业园创新战略思考。长租公寓的发展，用一句话概括，那就是道阻且长，行则将至;行而不辍，未来可期。

　　　“新趋势下”租住结构性需求会发生什么样的变化?

　　作为一家专注轻资产模式的品牌公寓，窝趣公寓发展足迹已迈向全国38城，目前开业房量超30000间，签约房量超过60000间。窝趣在实践研究和分析对比中发现，“中国有15%的人在租房，未来预期有25-30%的人会租房。”

　　第一，小户型逐渐取代大户型。第七次人口普查的数据显示，2020年流动人口大幅增长，达3.76亿人，“刚需池”规模持续增加;家庭人口数量不断减少，第五次普查，一个家庭平均3.4人口，去年一个家庭2.6人口，城市里1-2人居住的家庭小型化趋势明显。刘辉认为，过去房地产买卖大多数以80-120平的户型为主，今天的年轻人更需要小户型，而“小家庭”的居住需求通常可通过租房解决，租住已经出现了非常大的结构性调整。

　　第二，政府政策的引导性逐渐加强。越来越多的年轻人会流向北上广深一线城市为主的核心城市，他们作为流动人口，前10年不一定有机会买到房，所以大部分以租房为主。从去年开始，2020年的十四五规划，政府把租赁住房作为首推的房地产政策。从实际动作上，变化也非常大，以深圳为例，今年计划供应租赁住房用地占居住用地比例超过10%，租赁用地占商品房的24.8%，这是非常大的比例;以北京为例，所有的住宅里，超28%做租赁用地，国家从源头开始给予保障，力度非常大。

　　第三，长租公寓资产证券化水平将会有所提高。从过往中国长租公寓行业发展情况来看，市场机构化水平不足6%，以深圳为例，如果买了住宅做出租，不到1.5%的回报率。今年6月，国务院出台了保障性租赁住房政策，允许工业用地、园区以一定比例建设保障性租赁住房，未来的租售比可以达到4-6%，这样的话，资产证券化水平也会随之提高。

　　如何通过住房租赁，推动产城融合发展?

　　对于产业园区做不做长租公寓的问题，刘辉认为，主要取决于两个方面。第一，经济效益如何，资金进来以后，能不能退出;第二，社会效益如何，能不能让政府和老百姓满意。作为园区的经营者，拿着一定比例的保障性租赁住房向政府申请更好的项目，这是机遇。

　　那么，为什么说产业园区做租赁住房是一个比较好的选项呢?

　　“窝趣帮助园区运营长租公寓能够提供更加稳定的出租率，同时有不错的收益，甚至与办公、商业相当。”刘辉表示。

　　首先，园区配套政策支持。今年7月份国务院明确产业园区可将配套用地面积占比上限从7%提高到15%，建设保障性租赁住房，供地方面解决了。

　　其次，适应园区经济需求的变化。随着产业园升级，在整个园区的经济发展路径上，也发生了巨大的变化。园区4.0的生态下除了产业要求外，还要引进人才，满足生活需求，把配套服务、共享空间等植入园区，统筹优化产业、居住、商贸等空间规划布局，真正实现产城融合。

　　刘辉指出，如果今天还像原来一样，只是把产业园区配套当成商业出租的话，是吸引不了企业入驻，也吸引不了人才入驻的。所以，以人才公寓和白领公寓为主的产品线;甚至加入高端的酒店公寓和服务式公寓，相信会得到更高的回报。

　　最后，是产城融合背景下的新职住平衡必然需求。窝趣公寓研究院对消费者结构进行分析，发现职工选择房子时，第一考虑的是价格，排在第二的是距离，同时他们绝大多数是以单身或者两个人住为主。如此看来，如今市区价格高、距离远、大户型的房源产品并不适应产城融合的需求。

　　而将产业园区与长租公寓结合就能很好地解决这些问题。尤其是窝趣公寓“小空间，多场景”的产品理念，把30㎡的房子设计成有厨房、阳台、休闲区、办公区等，直接把价格降下来，保持稳定的出租率。这就是窝趣公寓和园区结合的优势所在，助力产城融合的同时也能产生不错的经济效益。

　　窝趣助力园区经济融合创新的探索

　　“算好两笔账，企业主导产业园区经济效益账，政府主导经济开发区社会效益账”，刘辉认为，“长租公寓绝对不是暴利行业，但效益可观。”这一点，从窝趣探索园区经济融合创新的案例中可以看出来。

　　比如桂林经开区人才公寓合作项目，项目之前属于政府管理项目，存在着租金征收标准不统一，租金征收难的问题。窝趣介入后，通过1000多间高端公寓合作，把原来没有人管、服务质量不好的公寓，打造为白领公寓和专家楼，从真正意义上实现了从政府管理到市场管理的转变，窝趣的管理介入也切实让企业感受到了专业化的服务，在社会价值上成效初显。

　　企业产业园区项目中，窝趣天平架轻社区项目自2015年开业后，丰富了园区配套，增强了园区吸引力，由于项目定位的精准，房租已数次上涨，租金最高增长 40%+。项目的落地带动了周边城市更新的进度，使园区成为政府参观接待指定地点，政府特拨资金支持，使整个创意园区的外部环境焕然一新。

　　另外，窝趣广州高增地铁站项目的经营结果也颇具成效，出租率96.4%，比窝趣介入前提升了41%。窝趣上海张华浜地铁站公寓，出租率高达99%，坪效91%，投资回报率达12-15%。

　　“在园区经济中推进租赁住房产业，不仅是响应政府号召，起到良好的社会效应，在经济回报上对比传统办公具有一定优势。”刘辉对窝趣与产业园的合作充满信心。