2020年以来，住房租赁领域国企力量进场成为显著特色，无论是自主构建长租公寓，还是政企合作共同打造住房租赁产品，都可以看出“国家队”在住房租赁行业的压舱石作用。

今年5月，广州首个由国有住房租赁企业打造的刚需型长租公寓品牌 “珠实新寓”首个产品——珠实公寓.晓园新村项目正式亮相。其实早在2017年11月，珠江实业集团便出资10亿元组建珠江租赁公司，主要承担市本级西片区政策性住房和市场化租赁住房投资、建设、运营和管理职能。时隔3年有余，其首个项目才对外亮相，可见国企想要在住房租赁领域有所突破，需要花费大量财力、人力，及时间成本。

另一方面，政企合作的开发模式的广州住房租赁市场也传出好消息，窝趣公寓和广州城投合力打造微改造项目新标杆——城品·窝趣公寓7月底全面开放，老旧物业焕发新活力的同时，也有效增加地区住房租赁市场供给。

城品·窝趣公寓

实际上，政企合作的开发运营模式在住房租赁领域已经蔚然成风，且该趋势在人才公寓、大型租赁社区等强调产品及运营能力的细分品类中表现得更加明显。

国企进军长租公寓

与窝趣打造政企合作新样本

今年3月，国务院李克强在政府工作报告中强调，“切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给”，“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”，“规范发展长租房市场”。各地政府、国企积极响应，以不同形式助力住房租赁行业发展。

住房租赁事关民生福祉，市场化探索之外，还需要“国家队”的保驾护航。而国企进军长租公寓，除了少数有地产开发经验的企业选择自主构建外，随着内部改革深入，越来越多的国企转变思路，寻求与民营企业合作。窝趣等拥有全链条运营体系的专业公寓运营商成为国企的首选对象。

今年5月，桂林经开区窝趣轻社区人才公寓迎来开业，该项目由经开控股与广州窝趣公寓共同打造。基于项目情况及双方各自优势，在合作中，经开区提供项目物业，窝趣公寓则负责品牌价值输出、运营管理输出、产品研发、IT系统、会员管理销售体系支持等全链条服务，以及为项目提供房屋管理、租客管理、产业园区内企业管理等全方面管理赋能。

桂林经开区窝趣轻社区人才公寓开业仪式

值得一提的是，为了更大程度评估项目可行性，在项目开启之前，窝趣公寓就对桂林经开区政府提供了模块化输出服务，为其从历史沿革、产业现状、公寓产品标准、公寓运营标准等多个维度分析桂林经开区现状公寓的问题、以及未来的发展规划，并将咨询报告装订成册交付桂林经开区政府，窝趣专业的全链条服务最终促成双方合作意向。

产品设计方面，窝趣公寓对大量用户进行了需求调研，有针对性地打磨产品，力求提高租住体验。针对用户日常居住存在的诸多痛点，窝趣在产品设计中逐一给出解决方案。例如年轻人对睡眠、储物等核心功能较为关注，窝趣优化了储物空间，并做到睡眠区的舒适和私密性。其次，饮食、社交、聚会也是年轻人的主要需求，于是窝趣在公区设立共享厨房、用餐区，及共享客厅，丰富用户的业余生活等。

桂林经开区窝趣轻社区人才公寓

通过引入窝趣的专业化运营管理，依托成熟的IT系统支持，使公寓管理工作信息化、规范化，各种应收数据如出租率、租金收入、房态表等及时更新，极大提升了人效比，也助力国有资产保值增值;同时拎包入住的高品质居住空间和公区，进一步提升员工居住幸福感，为企业留住人才做铺垫，得到经开区领导和企业的一致好评。

各方因素下的必然所趋

政企合作模式渐入佳境

纵观行业内多个政企合作案例，公寓运营商与政企之间之所以能够达成合作绝非偶然，其背后无论是政策推动，行业自身发展，抑或社会资源合理配置等层面均存在必然性。

l 政策推动奠定主基调

首先，政企合作的市场动向，在政策层面有迹可循。

2020年12月的中央经济会议，提出土地供应要向租赁住房建设倾斜，着重强调国有和民营企业都要发挥功能作用。可以看出中央进一步释放深入发展住房租赁的信号，要求国有和民营企业各自发挥不同优势，互补协同发挥租赁住房公共服务的功能。这也为住房租赁领域的政企合作定下了主基调。

大力发展住房租赁的政策推动下，一些政府背景的优质物业入场，为后来的政企合作奠定了项目基础。

广州“微改造”项目城品·窝趣公寓就是这方面的典型案例。该物业原本是广州审计局下属单位办公室，虽地段优越，但因设施陈旧造成资源浪费。广州城投集团启动改造工程后，引入公寓运营商窝趣进行科学规划设计及专业委托管理。作为城投首个市场化租赁项目，目前，崭新的城品·窝趣公寓作为商业项目已经投入市场，为区域租赁市场再添新活力。

l 轻资产与“国家队”深度融合

其次，从行业自身发展的角度来看，相比于重资产、中资产等模式，轻资产模式更稳健，且便于规模扩张。目前的住房租赁市场中已有多个经过直营门店的摸索，形成运营标准和体系后，发力轻资产模式的公寓品牌。国企选择与其合作则是发挥轻资产模式价值的最佳路径。

不过，国企进入租赁市场，与民营企业相比，国企承担了更重的社会责任，产品安全、运营稳定是其生死红线。受制于自身天然属性，国企虽然手握财政支持、物业资源，但在公寓的数字化运营管理、专业人才储备、产品设计、客户服务等方面，在短期内难以达到市场要求。另一方面，与民营企业以经济收益为核心不同，国企长租公寓以“人”为中心，安全性被摆在首位，重视客户体验、物业管理及服务规范性。

那么轻资产运营商在与国企住房租赁业务深入合作时，除了寻求商业化发展，更应从公寓运营的安全性、规范性以及专业性这些痛点和需求下功夫。

以窝趣与国企的合作为例，窝趣之所以能够频频获得青睐，正是在于其6年来锻造的专业性、安全性、规范化弥补了政府/国企在长租公寓运营中的不足。窝趣拥有超3万间在营房源，拥有专业的前测、定位、产品设计、运营管理、营销等技能，尤其是前期测评系统可对项目进行全方位评估，为项目顺利落地打下坚实基础;运营方面，窝趣公寓通过贴心细致的管家服务、丰富多彩的社群活动，提升租客满意度;系统方面，窝趣拥有专业公寓运营商标准化的运营方案，通过公寓管理SaaS系统、安保系统，有效提高物业安全系数，优化财务系统，提供高效、安全、省心、价优的公寓管理服务。

凭借以上核心竞争力，窝趣可匹配国企的多样化需求，定制全套的改造运营方案。以国企最注重的安全角度为例，窝趣在桂林经开区人才公寓中，以智慧园区为引导，实现智能系统与中央远程监控动，切实保障租户人身、财产安全，以及公寓消防安全、运营安全。在公寓日常管理中，窝趣制定了标准手册与工具，店长和管家可按照《社区每日工作指引》，清晰高效地完成公寓规范化管理。

在特殊的考验面前，窝趣的规范化运营也显示出一定优势。其制定的《窝趣标准化处理流程》，助力公寓科学防疫，为租客筑起一道安全屏障。

此外，窝趣还可以针对不同国企的属性和需求，选择不同的合作模式，例如桂林经开采用托管模式，广州城投则是合作直营。

l 优化社会分工，发挥社会效益

住房租赁属于资源依赖型行业，物业资源普遍存在于国企、园区等，而品牌价值、运营能力则掌握在市场化机构中，二者的优劣势鲜明且互补。由于政企进场较晚，专业人才储备不足，倘若独立运营，存在较大的试错风险。如果选择与市场化机构强强合，不仅可以优化社会分工，更可以发挥1+1>2的效果。

例如由广州城投集团与窝趣合打造的城品·窝趣公寓的社会效益十分显著，该项目实现了国有资产的保值增值，更助力广州租房市场完成从“住有所居”到“住有宜居”的战略升级，将反哺地方产业经济快速发展。

结语

对于资源与运营能力缺一不可的住房租赁而言，发挥双方优势的政企合作模式不失为长租公寓市场未来发展的一种有益探索。

迈点研究院发布的《2020-2021中国住房租赁品牌发展报告》指出，政企合作模式会愈加成熟。长租机构应把握政策红利，积极参与政企合作，进行租住形态升级，构建居住、商业、生活一体化的住房租赁生态，迎接未来的巨大发展空间。

另一方面，住建部近日发文，严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁，确保住房租赁市场供需平稳。同时，银行对住房租赁也日益重视，未来将会有更金融政策支持落地。显然，政策和金融利好给予公寓运营商更大的发展空间。希望窝趣等公寓运营商能够把握机遇，修炼内功，为长租市场发展贡献更多力量。